Társasházi jogász válaszol


Tisztelt érdeklődő !

Amennyiben kérdése van speciális társasházi ügyben, dr.Izsák Orsolyának ezen fórumon keresztül tegye fel kérdését.
A válaszom az érdeklődők által megadott tényállási elemekhez igazodnak, értelemszerűen ha nem az összes információ áll rendelkezésemre a válasz nem is tükrözheti le a tényleges jogi megoldást.
MINDEN HÉTEN CSÜTÖRTÖKÖN VÁLASZOLOK KÉRDÉSEKRE.
Aki a fórumon részt vesz egyben hozzájárul ahhoz, hogy a Dr.Izsák Orsolya Ügyvédi Iroda által jegyzett facebook oldalon a hírfolyamban kérdéseiket és a választ közzé tehetik.
(A hozzászólások moderálás után jelennek meg!)

Hozzászólások

Főnyomóvezeték csere

Tisztelt Dr. Izsák Orsolya!

Szövetkezeti társsasházunkban elöregedett víz főnyomócsövet cserélnek. A költségeket a ház állja. Amennyiben a csere során megsérül a WC-csésze, mert nem tudják sérülés nélkül felszedni (előző lakó rakta még be) kinek kell az új WC- csészét megvenni? Válaszát köszönöm. G- L. Adrienn

Vizesedés megszüntetése közös költség?

Tisztelt Doktor nő!
16 lakásos téglaépítésű társasházban lakunk. Lakásunkban egyre jobban terjed a salétrom, penész. Szakértőt hívtunk, aki elmondta mit és mennyiért kell elvégeztetni. A hordozófalak problémája, amelyek közös tulajdonban vannak, legalábbis ha tatarozásról van szó. A közös képviselő közölte velem, csak az én költségem, mivel az én lakásom.
A belső válaszfalaknak semmi problémájuk, a felmérés után nyilvánvalóvá vált, hogy a ház alatti pince, és az alap nem megfelelő szellőzése miatt nedvesednek a falak, mely három oldalról érint bennünket, a három hordozófal.
Szeretném kérdezni, ez a költség valóban csak engem érint?
Ilyen esetben az utcafront felújításába miért kell nekem beszállnom annak ellenére, hogy az én lakásom egyetlen falát nem érinti?
Köszönöm válaszát: Nagy Amelia

tetőtér

Tházunkban 3 hónapja ázunk a tetőtérbeépítés munkái miatt.
Csináltattunk szigetelési, faanyag és gombaszakértői állásfoglalást - elég negatív eredménnyel. Lakhatatlan a lakás. Az építtető tulaj elismeri a kárt de nem hajlandó a kár összegét kifizetni teljes mértékben.
Hova forduljunk? És milyen sorrendben
- kerületi jegyző birtokvédelem
- helyi önk lakásosztály
- építési hatóság/felügyelet
- rendkívüli tházi közgyűlés
- ügyvéd
- bíróság

Sürgősen szeretnénk tenni valamit.

Köszönöm,
Fekete A.

Kutya a liftben?

Üdvözlöm Ügyvédnő!

Egy olyan kérdéssel fordulnék Önhöz, hogy tiltja-e Kecskeméten bármilyen törvény vagy szabályozás a kutya szállítását/közlekedtetését egy társasházi liftben(pórázon)?
Egyébként egy tanított, nagyon fegyelmezett, barátságos, de gyengén látó francia bulldogról beszélünk. Egyszóval emberre nem veszélyes, nem piszkít liftbe, sem lakásba, teljesen szoba tiszta.

Várom válaszát, üdvözlettel:
Berta András
Kecskemét

települési jegyző - törvényességi felügyelet

Tisztelt Ügyvédnő!
Veresegyházon a jegyző a törvényességi felügyelet gyakorlása címén megbízott egy Immojuris nevű céget a társasházak ellenőrzésével. A cég 24 féle szabályzatot követel tőlem, és a város összes társasházától! Pl. "A társasház Pénzügyi Politikájának Szabályzata, Adatkezelési Szabályzat, Iratmegsemisítési Szabályzat", stb! Valóban köteles vagyok ezeket elkészíteni és átadni minden iratrunkat egy magáncégnek? 500.000-Ft pénzbüntetéssel fenyegetnek, ha nem teszem meg!
Várom szaves válaszát.
Horváth Zoltán

közös képviselő

Kedves Ügyvédnő!

Társasházunk közös képviselője cégét megnéztem a cégjegyzékben mert közgyűlést hívott össze " Cég név " változtatás ügyben. Azt láttam, hogy a cége ellen aminek tulajdonosa, egy másik társasház végrehajtási eljárása szerepel. Az egyik tulajdonostársam (21% a tulajdoni hányada) emailban kérte a közös képviselőt hogy a napirendi pontok közé vegye fel a közös képviselő választást és az előző évi el nem fogadott éves beszámoló elfogadását. Mindezt a tulajdonos a kiírt közgyűlési időpont előtt egy héttel kérte és minden tulajdonosnak is elküldte az emailt. A közös képviselő nem reagált kérelmére és a közgyűlésen közölte, hogy a tulajdonos ilyesmit nem kérhet és csak az általa kiírt pontokat lehet tárgyalni. A tulajdonosok nem szavazták meg a "cég név változtatást " és az egyik tulajdonos felhívta a többiek figyelmét, hogy ez olyan mintha egy új céggel kötnénk új szerződést. Majd tovább firtatták a tulajdonosok a képviselő választást. Ekkor a közös képviselő elvette a jegyzőkönyv vezetőétől a papírt és a tollat és közölte, hogy erre neki nincs ideje és elhagyta a helyszínt. A társasháznak nincs SZMSZ-e mert 5 lakásos társasházról van szó de az alapító okirat előírja, hogy évente közös képviselőt kell választani aminek a mi képviselőnk évek óta nem tett eleget nem szerepeltette napirendi pontként.
Azt szeretném megtudni, hogy azonnali hatállyal felmondhatunk-e és a tulajdonosok saját maguk rendkívüli közgyűlést tarthatnak-e és ha igen a napirendi pontok kifüggesztése után mennyi idővel lehet közgyűlést tartani? Meg kell-e hívni a közös képviselőt a közgyűlésre amin a leváltásáról szeretnénk dönteni?
Előre is köszönöm válaszát, segítségét, SJ

Célbefizetés elrendelése

Kedves Ügyvédnő!

Társasházi közgyűlés, jelentős többséggel rendelt el célbefizetést, de albetét alapon. A társasházban a közös költség tulajdoni hányad szerint fizetendő, azonban ezt a célbefizetést egy konkrét felújítási cél miatt szavazták meg. Meg lett határozva, hogy mikortól kezdődően és hány hónapig, mekkora összeget havonta, mi a felhasználás célja, hogy a felújítási számlán külön kell kezelni, és hogy lakásonként kell fizetni. Az SZMSZ úgy rendelkezik, hogy tulajdoni hányad szerint "általában" a közös költség fizetendő, minden más költség "egyéb" lakásonként, illetve albetétenként. Egy ilyen esetben, amennyiben a kisebbség (kizárólag kisebb lakások értelemszerűen) megtámadja az albetétenkénti osztást bíróságon, eséllyel indulnak a társasház ellen? Hozzáteszem a konkrét cél az elektromos gerinc cseréje, amely ugye teljesen közös, és az egyes lakások elektromos terhelése a gerincvezetékre teljesen független attól, hogy egy lakás mekkora. Egy nagy lakásban is előfordulhat, hogy alig van komoly fogyasztó, meg egy kis lakásban is, hogy van vasaló, meg szárítógép, meg hűtőláda, meg egyéb. Tehát kérdés, hogy jogos e tulajdoni hányad arányában kivenni a részt a közösgerinc terheléséből. Mert ugye a liftet is fizetik általában a földszintiek, mégsem panaszkodnak, de legalábbis nem jellemző. Kérem, hogy foglaljon állást e témában.

Köszönettel, Csuja L.

Melegvíz-fűtés kizárása

Tisztelt Dr. Izsák Orsolya!

Előre is köszönöm megtisztelő válaszát-segítségét!

Az a kérdésem, hogy van-e joga a közös képviseletnek kizárnia 2 hónapon túli közös költség tartozás fennálásom esetén a melegvíz és fűtés szolgáltatásból, főleg, hogy már moratóriumon túl vagyunk.
Sajnálatos módon a postásunk egy trehány ember a túlmunka miatt, így meg sem kaptam az értesítőt a közös képviselet részéről.
Természetesen e-mail címre érkezik a havi értesítő, így sérelmezem, hogy se telefonon, se e-mailben nem értesítettek a leendő fejleményekről, holott a 189/1998. (XI. 23.) Korm. rendelet előírja annak menetét. Sajnos nem elfelejtettem befizetni, éppen anyagi gondokkal küzdök.

S az e havi értesítőben már egy havi elmaradás esetéről írnak, holott a rendelet és az szmsz is 60 napon túlit fogalmaz meg.

Ismét köszönettel!
Tisztelettel: Kovács Zoltán

társasház - fűtés

Tisztelt Ügyvédnő!
6 lakásos társasház első emeleti tulajdonosaként szeretném megkérdezni, hogy kötelezhető e az alattunk lakó tulajdonos, h a téli időszakban minimum hőmérsékletre fűtse a lakását? Időszakosan (havi 1-2 alkalommal) tartózkodnak csak a lakásban, olyankor fűt, de amúgy egyáltalán nem. A lakásunk állandóan párásodott, a vége penészesedés lett, ezért a kérdéses helyeken külső szigetelést csináltattunk egy 30 cm-es csíkban. A pára továbbra is jelentkezik. Kérdésem, h kötelezhető e a földszinti tulajdonos a rendszeres fűtésre? Társasházi alapitó okirattal rendelkezünk, de az ilyet nem tartalmaz, másféle társasházként nem működűnk. Nincs közösképviselő, nincs szavazás, stb. VÁlaszát köszönöm. Takács Andrea

Tàrsashàz külső szigetelèsi hibàjàból törtènő beàzàs

Tisztelt Ügyvédnő!

Nem új, kb 30 ève èpült 6 lakásos tàrsashàz külső szigetelèsi hibàjàból beàzik a pince, nedvesek a falak. Legfőképp az èn pincerèszem àzik, itt esőzèsek utàn àll a víz, a fal oldalsó rēsze vègig vizes, màllik a vakolat. A lakàsom ez a rèsz fölött a földszinten van, a lakàsban helyenkènt penèsz jelent meg.
Volt a hàzban èpítèsz, aki felmèrte a helyzetet, erről szakvèlemény is kēszült. Egyėrtelműen megàllapította, hogy a külső szigetelès hibàjàból àzik a fal, ill. a pince. Utólagos külső szigtelèsre lenne szûksèg.
A közös képviselő lakógyűlèsen szavazàssal kívànja eldönteni, szüksèges-e a munka? Sajnos a jelenlegi helyzetben csak az èn lakásomban jelent ez problèmàt, a többi lakónak ez pillanatnyilag csak kiadást jelent. A szavazàs nem jelent megoldàst.
Kèrdèsem, milyen lehetősèg van a munka elvègeztetèsère?
Hogy foganatosítható a lakás, ill. pince àllagànak megòrzése ?
Vàlaszàt elòre is köszönöm!
Üdvözlettel,
Vàczi Szilvia

társasház- kéménybélelés

Tiszelt Ügyvédnő,

A segítségét szeretném kérni az alábbi ügyben. Az utóbbi hónapokban két rendkívüli közgyűlés volt a társasházunkban, melyeknek témája a kémények kibélelése volt. A közös képviselő közölte, hogy az alapító okirat szerint a kémény közös tulajdon, így a kémények bélelése is minden tulajdonost terhel. Javasoltam, hogy próbáljon meg beszélni azokkal a tulajdonodokksl akiknek gáz melegítő, vagy gázbojler készüléke van, mivel ezek cseréje sokkal kevesebbe kerülne, mint a kb. 300 ezer ft-os díj kifizetése kéményenként. Semmi nem történt ennek kapcsán, sőt az egyik lakó közölte, hogy esze ágában sincs leszereltetni a konyhai melegítőt, mivel nemrég szereltette fel.
Javasoltam, hogy módosítsuk az alapító okiratot, hiszen nekem is volt kéményem, amit szabályosan lezárattam, így nem érzem jogosnak, hogy olyan lakók is vállalják a közös terhet akiknek nincs kéménye. Illetve ha a kémények bélelése a közösséget terheli, akkor bármelyik lakó felszereltethet gázberendezést a jövőben, hiszen ezek szerint azt sem saját költségen kell majd kibeéleltetnie. A válasz erre az volt, hogy az nagyon sokba kerülne, ezért nem módosítjuk.

Végül a ház elfogadta, hogy hitelt vesz fel, hogy fedezze a kéménybélelést, ami nagyságrendileg 20 lakót érint.

Úgy tudom, hogy a társasház Alapító Okirata alapján lehet utána nézni, hogy mely javítás végezhető el közös költségből pl. közös tulajdonban van a kémény állagát adó falazat és fedkő. Azt olvastam, hogy ha a gázüzemű berendezések használatához szükséges kéménybélelés nem szerepel az Alapító Okiratokban, akkor ebben az esetben ezek béleltetése a tulajdonostárs költsége.

A társasház alapító okiratában akövetkező pontokat lehet megtalálni (idézem):

Alapító Okirat szerint közös tulajdonnak minősül: (kémények esetében)
II. Alap és felmenő teherhordó falak, lépcsőházi falak, lakáselválasztó és határoló falak, hátsó légudvari kerítésfal, légaknák falai, kémények.
V. Tetőn kívüli kémények, kémény fedkövek, kéményseprő járdák."

Azt is olvastam, hogy “a társasházi törvény külön a kéményekre vonatkozóan nem tartalmaz rendelkezést. (Minden esetben közös tulajdont képeznek az ún. gyűjtőkémények, amelyekbe több lakás készüléke is csatlakozik.) Az egyedi kémények vonatkozásában az tekinthető közös tulajdonnak, amely a társasház felépítésekor megvolt - ezek általában a téglából álló kürtőnyílások a pincétől a tető feletti részig.A későbbi években történő átalakítás - főleg a cirkófűtésekre történő átállások - már nem tekinthető közös tulajdonnak, mivel azokat a tulajdonosok önkényesen, általában a közösség hozzájárulása nélkül végezték el, saját költségükön”.

Nagyon sok mindent lehet olvasni a témában, de szeretném tudni mi az igazság, vajon a közös képviselő megfelelően járt-e el amikor azt mondta, hogy a társasház közös tulajdona a lakásokhoz tartozó összes kémény és ezek bélelését minden lakónak közösen kell vállalni a közös költség befizetésével. (A ház felújítási alapjában összegyűlt összeg, és a felvett hitel alapján).

Előre is köszönöm a segítségét.

Üdvözlettel,
Békefi Dóra

SZMSZ_t kötelezheti-e a jegyző Földhivatali bejegyzésre?

Tisztelt dr. Izsák Orsolya!
Teljesen egyértelmű, hogy az SZMSZ az egyszerű közgyűlési határozat és nem kötelező ügyvéd ellenjegyzésre, földhivatali bejegyzésre, csak ajánlott. Akkor ezt a jegyző miért nem tudja?Szerinte kötelező és törvénytelenül működik az a társasház, amelyik úgy működik, hogy nincs a Földhivatalban bejegyzett SZMSZ.e? Kihez fordulhatunk a jegyző döntése ellen?

SZMSZ_t kötelezheti-e a jegyző Földhivatali bejegyzésre?

Tisztelt Ügyvédnő!
Teljesen egyértelmű, hogy az SZMSZ ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes és nem kell a Földhivatalban bejegyeztetni, csak ajánlott ez. Akkor miért van az, hogy a jegyző ezt nem tudja? Szerinte ez kötelező és ezért elmarasztalta a társasházunkat. Hova fordulhatok a döntése ellen?
Köszönettel várom a válaszát!

Tisztelettel: Szabóné Igaz Erzsébet

célbefizetéshez szükséges döntési hányad ill. annak mértéke

Tiszelt Dr. Izsák Orsolya!

36 lakásos társasházunkban az elektromos hálózat felújítására vonatkozóan határozott időtartamú célbefizetésről döntöttünk. Néhány lakó vitatja, hogy ehhez az egyszerű többség elegendő volt-e, ennek szeretnék utánajárni.
Másik vitás kérdés a döntés során a közös képviselő és egy tulajdonostárs közt az volt, hogy vajon lehet-e ilyen jellegű, azaz célbefizetés minden lakás esetén egyenlő mértékű, azaz a tulajdoni hányadtól független? (A lakásméretek között elég nagy ugyanis az eltérés).
Válaszát előre is nagyon köszönöm!

Tisztelettel,
Félegyházi Éva

Meleg víz szolgáltatás

Tisztelt Ügyvédnő!
A következő kérdéssel fordulok Önhöz: A társasházban, ahol lakom, 2014. augusztus 17-e óta akadozik a meleg víz ellátás. A közös képviselet tud róla, de több, mint két hónapja ígérgetik a megoldást, azonban érdemi előrelépés nem történik. Milyen szervezetnél van lehetőségem bejelenteni a problémát? Számíthatok bármilyen kártérítésre ezzel kapcsolatban? Tulajdonképpen fizetek egy szolgáltatásért, amit nem kapok meg. Tudomásom szerint rajtam kívül egy lakónak van még ilyen problémája, így a lakók összefogására nem számíthatok.
Válaszát előre is köszönöm! B. Eszter

Lépcsőház romokban

Tisztelt Dr. Izsák Orsolya!

Kérem szíves szakmai véleményét/javaslatát a következő esetről:
4 emeletes társasházunk lépcsőházi része teljességgel elöregedett, omladozik, salétromos, egy romhalmaz. Nem csak esztétikailag nem megfelelő, hanem funkcionálisan sem, mivel a lépcsőház fémtokos nyílászáróin enyhe eső esetén is ömlik be a víz.
A havi közös költségünk egy része magában foglalja az épület szerkezeti karbantartásának díját is, de annak ellenére, hogy hosszú évek óta hiánytalanul és időben fizetem a díjat, egy romhalmazban kell végigvonulnom az otthonomig.

A közös képviselő, a lakóközösségen belüli közös költség hátralékokkal indokolja a felújítás elmaradását.
Én úgy gondolom, hogy ez jogtalan, mivel olyan szolgáltatásra fizetek évek óta, ami nem teljesül.

Kérdéseim:
Jogilag megállja a helyét a lépcsőházat üzemeltető cég indoka?
Mentesíti ez a céget a renoválás kötelezettségétől?

Egy évtizede ilyen állapot van sajnos, annak ellenére, hogy tisztességgel fizetünk azért, hogy kulturált viszonyok között élhessünk.
Elkeseredetten várom az Ön megtisztelő javaslatát, sok más reménykedő és rendesen fizető lakótársammal együtt.

Tisztelettel:

G. Miklós

társasház utca frontú pince helyiség bérlése

Tisztelt Ügyvédnő!

Érdeklődnék, hogy a társasház tulajdonosainak van-e beleszólásuk abba, hogy ki és milyen céllal bérelje ki a társasház utca frontról nyíló, üzlet szerű helyiségét? Ha esetleg olyan tevékenység (alapítvány) jelenik meg a bérleményben, mely az utcában lévő lakóközösséget zavarja, mit tehetünk?
válaszát várva,

köszönettel

építés kertbe

Tisztelt Ügyvédnő!

Társasházunk közös kertjébe a többségben lévő tulajdonosok valamiféle építményt szeretnének emelni, party-ház/fészer/télikert címen, de a pontos paraméterek, cél és méret nem ismert, csak az, hogy a mi ablakunk alá építenék, a jelenlegi zöldterület csökkentésével. Ez számomra mindenképp a lakásunk értékcsökkenésével járna.
Kérdésem ezek után arra irányulna, hogy megtehetik-e ezt.

Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelettel: Béla

fűtés

Tisztelt Izsák Orsolya!

Azt szeretném tudni, hogy a közös képviselőnek van e joga elzárni a fűtést egy bizonyos lakásban, ez a lakás sajnos egy üzletházzal van egy közös képviselőnél, így én fizetem pl. az üzletek folyosójának a fűtését is, mint ahogyan mozgólépcsőt és a liftet is ami hétvégén le van zárva amikor az üzletek is zárva vannak. A fűtést, a kazánt tegnap -2014. 10. 27-én indította el, egyenlőre engem lekapcsolt a fűtésről, mert 201 000.- forint tartozásom van.
Egy kiskorúval élek itt.
Ezt ő jogosan megteheti?
Előre is köszönöm, üdvözletem.

Segitségkérés

Tisztelt Ügyvédnő! A házunk 1953-54 körül épült 2 emeletes téglaépület 24 lakásos. 1980 --ban költöztünk a házba akkor volt egy nagy felújítás akkor a villany vezetékeket fel újítottak a lakásokban és a lépcsőházban is és gázt is be vezeték Sajnos azóta nem volt felújítva a most jöttek új lakok ők újítják fel a lakásukat és 2 éve történt hogy az egyik 1 emelteti lakást fel újításánál gépeket használtak és a Villány hálózatunk nem bírta és kigyulladt a földszinten a közös villanyóra ami a lépcsőházban van az Elmű akkor megjavította kicserélte és azt mondták teljesen el van avulva a villanyrendszerünk ezért szóban azt mondták életveszélyes és fel kell újítani erről a képviselő is tud.2014.08.01. volt egy rendkívüli gyűlésünk amit én és a lakok hívtunk össze mivel mert elég sok probléma van a házban akkor ott is el hangzót hogy a ház villanyrendszerünk nem jo állapotban van szóban ott is el hangzót a képviselő azt mondta hogy életveszélyes amit jegyzőkönyvbe is be van írva hogy a elektromos hálózat felül vizsgálata.Most az 1 emeleten villanyfűtés lesz és új villanyórát szeretnének de építeni a közös falba lakokat meg sem kérdezték meg hogy bele egyezünk hogy meg bonthassák a közös falat.A múlt héten meg is bontották a közös falat és be is építették a villany órát és be vezeték az ipari áramot is. A közös képviselő semmiről nem tájékoztat bennünket lakokat.Azt szeretném kérdezni hogy van e jogunk el dönteni hogy a közös falat ha meg bontják és ha ipari áramot vezetnek be a házba ?És hogy ha életveszélyes a villanyhálózatunk ki felel ha nem bírja el a rendszert és ha kárunk lesz beleöl??Én fel hívtam az Elmű és azt a válasz kaptam hogy a villanyóra és a megszakító tartozik az Elmű tulajdonába a többi nem rájuk tartozik beszéljük meg a képviselővel és a lakokkal. A másik kérdésem az lenne hogy egy helyrajzi szám alt levő 2 lépcsőház anyagilag szétválasztható e de egy képviseletet? A közgyűlési határozatot és a határozatban nem értem miért vagyok levelező elnök??Külföldön dolgozok és a képviselő úr sokszor azt mondja nekem hogy nem tartozik rám az ház ügye mivel nem otthon élek,de lakás tulajdonos vagyok 50%-ban a nevemre jön a közös költség számla, másik tulajdonos a nővérem fia és édesanyám a haszon elvező mivel édesanyám elég idős ezért én szoktam intézni a ház dolgait csak mindig akadályba ütközök mert ha szeretném a számlákat meg nézni mindig azt a választ kapom hogy meg rágalmazom és hogy bíróságra add mert nem nincsen bele látásom a ház kiadásaiba és még a Társasházi alapító okiratba sem tudok bele nézni,sajnos el vagyunk írva és ceruzával vagyunk ki javítva és nagyon sok problémánk volt már beölel.Nyáron el fogadtuk a rendkívüli gyűlésen a bejárati ajtó ki cserélését és a járda fel újítását mert baleset veszélyes az akna mellet be van szakadva és a járd kátyús sajnos az ajtónk nagyon rossz állapotban van és már nagyon sokszor volt fel újítva de nem bírja az ajtó a terhelést 2014 szeptember 25 újból el küldtük az ajtó árajánlatot és hogy a lakok el fogadták de azóta sem történt semmi nem javították meg a járdát sem .Kérdezném ki felel érte ha baleset történik mivel mi lakok jeleztük a közös képviselet felé és jegyközöny határozatban van.Kérem legyen kedve segíteni Várom a válaszát .Tisztelettel P.Mariann

Elmaradás

Tisztelt Ügyvédnő!

Kötelezettségei közé tartozik a közös képviselőnek, hogy megküldi az egyenleget, tartozás esetén felszólító levelet küldeni? Ezt amiatt kérdem, mert a közös képviselő folyamatosan tiltatja le munkabéremből a tartozásomat, de tudomásom sincs arról, mit nyújtott be a közjegyzőhöz illetve végrehajtóhoz. Többszöri kérésem ellenére sem tájékoztat sem a közös képviselő, sem a végrehajtó, milyen iratok alapján történik a letiltás. Egyedüli kereső vagyok, egy gyermeket nevelek, a letiltás miatt havi 35 ezer forintból leszünk kénytelen "megélni", ami képtelenség! Köszönettel várom válaszát: Krisztina

Elmaradás

Tisztelt Ügyvédnő!

Kötelezettségei közé tartozik a közös képviselőnek, hogy megküldi az egyenleget, tartozás esetén felszólító levelet küldeni? Ezt amiatt kérdem, mert a közös képviselő folyamatosan tiltatja le munkabéremből a tartozásomat, de tudomásom sincs arról, mit nyújtott be a közjegyzőhöz illetve végrehajtóhoz. Többszöri kérésem ellenére sem tájékoztat sem a közös képviselő, sem a végrehajtó, milyen iratok alapján történik a letiltás. Egyedüli kereső vagyok, egy gyermeket nevelek, a letiltás miatt havi 35 ezer forintból leszünk kénytelen "megélni", ami képtelenség! Köszönettel várom válaszát: Krisztina

folyosó zárcseréje

Eredeti hozzászólás by Vendég - 09/22/2014 - 11:27
Tisztelettel várom válaszát, a közelgő (nov.5) közgyűlés miatt

Tisztelt Ügyvédnő!

Társasházunkban emeletenként 2 oldalfolyosó található. A lakók saját költésükre lezárták a folyosókat, amelynek kulcsából kapott a házban lakó közös képviselő is. Nemrég a képviselő - előzetes értesítés és ajánlatkérés nélkül lecserélte ezt a folyosózárat, mivel a zár alkalmanként akadozott. Ennek költségét, kiszállással, szereléssel, amely több mint 12000Ft - a 3 lakóra kívánta terhelni, amelyet a lakók nem fogadtak el. Megfelelően járt a képviselő? Egyáltalán kell kapnia kulcsot a folyosóhoz, amelyhez 3 lakón keresztül, és a kivezetett csengőkön keresztül is bejuthat ?

Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelettel: Hajnalka

Önhatalmú rágcsálóirtás

Eredeti hozzászólás ismétlés, tisztelettel várom válaszát!

by Vendég - 09/22/2014 - 11:31
Tisztelt Ügyvédnő!

A napokban a szomszédom új kiscicát kapott, épp a folyosóval ismerkedtek amikor találtunk valami furcsa zselés kapszulát. Én felvettem, nézegettem mire kiderült, hogy rágcsálóméreg. 2 nappal később kihelyezett tájékoztatás szerint "a folyosón rágcsálókat véltek felfedezni" emiatt helyezték ki önhatalmúlag a mérgeket. Amennyiben egy kistestű háziállat 1-2 darabot megeszik, akár komoly kezelési költséggel és betegséggel is szembenézhetnek az állattartó lakók. Szabályosan járt el a közös képviselő?

Tisztelettel: Hajnalka

felújítási munka - egyes lakó lehetőségei

Tisztelt Ügyvédnő!
Jelen tényállás szerint két szempontból hibás szerződést írt alá a képviselet.
-Végösszeg a 500e ft-tal kevesebb attól az 1.500e tényleges összegtől amit az felsorolt elemek összeadásával kapunk.
-Igazságügyi szakértő véleményét kértem ki, aki előadta hogy nem kellően részletes, költségnemek, felhasználandó anyagok felsorolásába, a munka leírása is hiányzik. A leírtak alapján ő nem tartja megfelelő szakembernek a vállalkozót, a teljes munka ellenőrizhetetlen a leírás alapján.

Mivel több újra elvégezetett felújítás is volt már a közelmúltban ahol a vállalkozók felelősségre vonása vagy bármely garancia vagy szavatosság érvényesítése mindegyik alaklommal elmaradt, a mostani munkánál eseti megbízólevéllel kapcsolódtam be a lakók támogatásával.
7/10-ed támogatással, (3 nem lett elérve) rendelkeztem az igazságügyi szakértői szemle napjáig.
Később a SzB és még 2 lakó a szerződést és mellékleteit nem ismerve a megbízás visszavonási szándékát jelezte felém szóban, írásos határozat erről nem született. A szerződésen és a mellékleteken az én aláírásom is szerepel, nem szerződő félként hanem eseti megbízottként.
1/10-ed lakóként a társasház többségétől függetlenül a felelősségre vonásban a Kezelő és a Vállalkozó felé milyen esélyekkel járhatok el önállóan, amennyiben ezzel kapcsolatos többletmunkát és megoldási javaslatot a közgyűlés és a SzB sem kíván magára venni.

Vállalkozó többletmunka és munka átcsoportosítással kisebb nm-ek teljesítésével próbálja a z összeget visszakormányozni.
Műszaki ellenőr megbízását vállalta a Kezelő az építési szerződésben az később nem írta alá a megbízást, visszalépett. Rá egy napra kértem az ig. szakértőt. Jelenleg az munka 2/3-ad időben tart.
Szakértői vélemény alapján kért hiánypótlásra egyik féltől se érkezett válasz.

Feltehetően a SzB a módosított ajánlatot el fogja fogadni, sőt bármely szerződés és melléklet módosítást el fog fogadni tartva akár a kezelő akár a vállalkozó elállásától és az ezt követő esetleges ránk háruló pluszmunkától.

Az igazságügyi szakértő helyszíni és saját ellenőrzésre fordított munkadíjamat FMH keretén belül a Kezelő felé kívánom továbbterhelni.

SzMSz alapján úgy gondolom egy lakó ilyenkor a lakóközösség véleményét kérheti ki illetve az a SzB-et kérheti fel a közösség vagy a (közgyűlés (min 8 nap), rendkívüli közgyűlés) szerződés ellenőrzésére majd az a közös képviselőt utasíthatja döntésük végrehajtására.
Amennyiben a vélemény eltérő delegálhat új tagokat a SzB-be vagy vissza is hívhatja a jelen SzB-t? Rendkívüli közgyűlés önállóan is hozhat döntést melynek végrehajtására utasíthatja közös képviselőt szemben az SzB véleményével többség esetén? Vagy vélemények nem egyezése esetén mindenképp új SzB szükséges.

Köszönettel,
K. Krisztián
lakó

felújítási munka egyes lakó lehetőségei

Tisztelt K.Krisztián !

Alapvetően igen szűk körű az egyéni lakó jogosítványa a társasházat érintő ügyekben hacsak nem rendelkezik a tulajdonosok többségi felhatalmazásával. Javasolnám, hogy a közgyűlés elé vigye az ügyet és szükség esetén az szvb leváltását is javasolja.

üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Beázás

Tisztelt Ügyvédnő! A problémáma következő ha esik az eső az ablakunk felett a fal beázik a konyhában és az ebédlőben is.A felettünk lakó ablakot cserélt és ez miatt már az összes ablakunk felett beáztunk.Beszéltünk vele azt mondta megcsináltatja,egy darabig rendben is volt nem áztunk tovább.De most megint elkezdödött ha esik és odaver az eső a konyha és az ebédlő ázik máshol nem. A közösképviselő azt mondja a lakó a hibás,a lakó szerint a panel hibás és azért.Mi meg ott vagyunk középen már nem tudom mit tegyünk,és ha esik ázunk. Köszönettel Szabó Tiborné

beázás

Tisztelt Szabó Tiborné !

Hívjon műszaki szakértőt vizsgálja meg az ügyet amennyiben a közös tulajdon hibájából ered a beázás a közösséget amennyiben a szomszédtól úgy a szomszédon követelje kárának megtérítését, ha van a lakásnak biztosítója őt is keresse meg.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Lépcsőház fűtése

Tiszelt Űgyvédnő!

Napokban szembesültem vele, hogy a 10 emeletes panelházban a lépcsőház fűtéscsövét elvágták. Így az egyként is hűvösebb lakások 1-3. emeleti lakások méghűvösebbek. Kérdésem az lenne, hogy lehet úgy egy ilyen döntést hozni majd végrehajtani simán a lakótöbbséggel. Erre nem vonatkozikaz az, mint a panelprogramra, hogy mindenkinek bele kell egyeznie. Van lehetőségem arra, kötelezték a társasházat annak visszaállítatsára?Válaszát előre is köszönöm!

lépcsőház fűtése

Tisztelt érdeklődő !

A kérdés mindenképpen közgyűlés hatáskörébe tartozik így a visszaállítást is csak ott kérheti.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Fizetni kell-e el nem végzett munka után?

Tisztelt Ügyvédnő!

Tíz emeletes panelházban lakom, melyben szennyvízcsövek cseréjét végezték a mai nap folyamán. Az én lakásomban nem volt szükség semmilyen munkavégzésre, mert 4 éve felújítást végeztem,melynek során a mellékhelyiségekben a csöveket is cserélték. Ebben az esetben ki kell-e fizetnem a lakásokra leosztott összeget? Kell-e fizetnem olyan munkáért, amit el sem végeztek,mert én már 4 éve megcsináltattam?
Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelettel: Dorka

fizetni kell.e el nem végzett munka után?

Tisztelt Dorka !

A szennyvízcsövek melyek nem a lakáshoz tartoznak a közösség tulajdonában vannak, a főcsatlakozóig a jogszabály szerint ezek a költségek Önt terhelik függetlenül a saját ingatlanhoz tartozó értéknövelő beruházásokra.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Fűtés

Tisztelt Ügyvédnő!

32 lakásos társasházban lakunk. Az iránt érdeklődnék, mikor kell a fűtést elindítani, leállítani, hogyan kell fűteni? Milyen törvény írja ezt le? Köszönöm válaszát, HL

Fűtés

Tisztelt HL!

A szolgáltató által kötött megállapodásban rögzítettek szerint jár el a szolgáltató, kérje a közös képviselőtől.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

vízóra

Tisztelt Hölgyem !
5 lakásos társasházban vízórákat szerelünk be.Az árajánlat 4*40000+1*70000 Ft volt,tehát 230000 Ft. A szerelőnek 3 lakás * 40000 + 1 lakás * 70000+ 1 lakás *20000 (itt ki volt már építve a rendszer csak a vízórát kelett kicserélni.) Akinek a 20000 Ft-ba került a szerelés követel még a háztól 46000 Ft-ot. Ebből ő fizette ki a vízöra cserét 20000 Ft-ot. A 230000 Ft-ot elosztotta 5 fele és az jött ki neki,hogy neki jár 46000 Ft.
Jogos -e a követelése?

vízóra

Tisztelt érdeklődő!

Nem világos a kérdése a költségeket tulajdoni hányad szerint osztották szét?

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Kapcsolat felvétel a közös képviselővel

Üdvözlöm! Szeretnék lakást vásárolni a Bihari János 18 szám alatti lakóházban, szeretném elérni a közös képviselőt, hogyan vehetném fel vele a kapcsolatot? (Tamás)

Tulajdonhányadra eső havi közös ktg. lehet-e NULLA Ft?

Tisztelt Dr. Izsák Orsolya!

1. Kérdésem lényege: a hányadarányos közös költség megfizetése nem a tulajdon megszerzésével járó fizetési kötelezettség? Kérem, legalább erre az egy kérdésemre válaszoljon, ha ideje engedi!
2. Megállapítható-e a nem lakás célú helyiségek tekintetében – régi szokás miatt – 0Ft/th/hó összeg (a KK kifejezett javaslatára)?
3. A tulajdonostársak szavaznak a nem lakás célú hányadukkal is, de semmit sem fizetnek, csak azért, mert ez a szokás? Rendben lévő ez?
4. Értelmezésem szerint, a hányadarányos közös költség összege pusztán az egyes költségnemek tekintetében térhet el, de nem lehet zéró forint! Tévedésben élek?
5. Keresetlevélben (még nincs kitűzve) ugyan megkérdőjeleztem a fentiekkel kapcsolatban született közgyűlési határozatok érvényességét, mivel a Jegyző nem csinált semmit (27/A§)! Kérdésem: ér-e majd egyáltalán valamit a számomra esetleg kedvező bírói döntés, ha maga a profi közös képviselő a javaslattevő, s a számvizsgáló bizottság tagjai a fenti 0Ft/th/hó kedvezményezettei? (A KK az Ön által is preferált hírneves ingatlaniskolában szerzett társasház- és ingatlankezelői jogosítványt, ezért vagyok bizonytalan!)

Megtisztelő válaszát várja:
Katalin

tulajdoni hányadra eső havi közös költség lehet ?

Tisztelt Katalin !

Alapvetően a közgyűlési határozatot önnek kellett volna bírósági úton megtámadni.
Jogos az igénye ha nincs SZMSZ akkor nem térhetnek el a tul. hányad szerinti költség elosztástól.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

42.§(1) szerinti jogerős bírói döntés alperesi semmibevétele!

Tisztelet Jogász Asszony! 85 éves nyugdíjas várja szíves mihamarabbi tanácsát, fenti Thtv. jogszabály hatékonyságával kapcsolatosan!

1. Miképpen vehető rá a 2013. májusi közgyűlési beszámoló miatt, 42.§(1) alapján elmarasztalt alperes, hogy tegyen eleget a bírósági végzésben foglaltak szerinti törvényes rend helyreállításának? Az évek óta kisebbségbe szorult (pernyertes) felpereseket, az érdekközösségbe tömörült alperesi többség + KK, tavaly belehajszolták a 60 napon belül érvényesíthető bírói út igénybevételére! A pozitív döntés ellenére ezt máig semmibe vették!
2. A bíró csak az érvényesség megítélésével foglalkozhat? Nincs szankcionálási lehetősége, fenti jogszabály alapján?
3. Érdemes-e az első fokon eljáró bíró felé jelezni ezt, vagy vegyük tudomásul az alperesi cinizmust, miszerint „nincs súlya a bírói végzésnek”?!
4. A 2014. májusi éves beszámoló – mivel az előző évi elszámolás, mint bázisadat korrekciója nem történt meg – szerintünk érvénytelen! Mivel a többség megszavazta, újfent fellebbező keresetlevél benyújtására kényszerültünk! DE MINEK??? Alperes biztosított, ezt a végtelenségig játszhatjuk, mindhiába! Kérdésem: mi a legrövidebb és leghatékonyabb útja egy bírói végzés végrehajtása elérésének, a törvényes rend fenntartása érdekében? Mi egyéb lehetőségeink vannak, jogrendünk szerint?
5. Az Jegyző kibújt a rá vonatkozó, új jogszabályban foglalt feladat elvégzése alól, elegánsan eltekintve a jogsértő MŰKÖDÉS vizsgálatától: a szerződéses szabadság és a szubszidiaritás elvére (?) hivatkozva! A magánszemélyek szerződéses szabadsága felülírja a törvényt?
6. Elolvastam az Ön, 27/A§ -val kapcsolatos bejegyzését! Lemondóan kérdezem tehát: van-e a Thtv-ben biztosított járható út a kisebbség számára és mi lenne az? Ügyészségi, rendőrségi procedúra számomra (85 év) túl távoli...?

Megtisztelő válaszában bizakodik tisztelettel:
V. Ferenc

42. § -85 éven túl

Tisztelt V.Ferenc !

Kiváló összefoglalását adta a Társasházi törvény és az ehhez kapcsolódó perek pernyertességének használhatatlanságához.
Bízzunk abban, hogy a jegyzői hatáskörben ezzel a jelenséggel tud mit kezdeni.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

kéménybéleltetés

Tisztelt dr.Izsák Orsolya!

Érdeklődni szeretnék az újonnan hatályba lépett kéménybélelésről. Nemrég vettem egy lakást, rajtunk kívül még 12 lakás található a társasházban. A régi tulaj kicseréltette az ablakokat műanyag ablakra és emiatt kéménybélelést kell végrehajtanunk. Mi az első emeleten lakunk, a társasház 3 emeletes.
Arra szeretnék választ kapni hogy azok akiknek nem kell béleltetni azoknak is pénzt kell befizetniük a földszintől a tető ig történő kéménybélelésébe? Úgy gondolom hogy ezt egyedül nem csak nekünk kellene fizetnünk, mivel ez nagyon sok pénz.
Kérem a válaszát küldje el nekem az e-mailcímemre: 1987050@gmail.com
Üdvözlettel: Krisztina

kéménybéleltetés

Tisztelt Krisztina !

A helyzet az, hogy ha az SZMSZ-ben nincs eltérés szabályozva valamennyi tulajdonost tulajdoni hányad arányában terhelik a költségek.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Felújítás

Tisztelt ügyvédnő!

Vidéki panelházban lakom, pár napja kezdtek bele a lépcsőházi ajtó feletti külső felújítási munkálatokba, ez az egyetlen bejárat a lépcsőházba. A kérdésem a következő: mivel a lakók mindennapos dolgaik miatt kénytelenek használni az ajtót, nem kell a munkásoknak gondoskodni valamiféle védőhálóról?
Nem beszélve arról, hogy folyamatosan inzultàlják az ott lakókat amiért ki és be járkálnak.

Válaszát előre is köszönöm.

Felújítás

Tisztelt érdeklődő!

Vegye fel a kapcsolatot a közös képviselővel, és a kötött vállalkozási szerződést egészítsék ki a felújítás során felmerülő kellemetlen ügyek megoldásával.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

közös képviselő?

Tisztelt ügyvédnő!
Tízen nyolc lakásos társasházban lakom ,márciusi lakogyűlésen ami 3 nappal előtte lett kirakva lépcsőházba egyik lakó megszavaztatta magát, a könyvelés elvégzésére,a jegyzőkönyvben is így lett rögzitve,mellette 2 fő a közös költség szedésére.A könyvelő most azt állítja hogy ő az egyedüli közös képviselő azt csinál amit akar.Azt szeretném tudni ez valóban igy van? A másik amiben a segitségét szeretném kérni,hogy itt 93-tól senkinek nem kellett papírt adni a befizetett közös költségről nem is kapott senki.2003-ban lett tartozásom amit a páromnak fizettem ki aki 2006-tól lett megbízott a közös költség szedésével én befizettem neki a tartozásomat.Most nem ismerik el a tartozás befizetésemet,májusban kifizettem ujra az összeget.Most okt.24-én pénteken lakógyülés lesz és megakarja szavaztattni a késedelmi kamatot.Felszólítást sem írásban sem szóban nem kaptam.Megteheti ezt velem? Várom mielőbbi válaszát.Előre is köszönök.
Tisztelettel:Gertrúd

közös képviselő?

Tisztelt Gertrud !

Forduljon a jegyzőhöz, a Tht 27/A § alapján.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

beázás

Tisztelt Ügyvédnő!

Egy nyolc emeletes panellakás 2 emeltén lakom. A felettünk lévő lakó állandóan, folyamatosan beáztat. A nagyszobába a falunk már penészes és gombás.Sajnos nem hajlandó a falát kibontani mert nem ismeri el hogy nála ázunk. A ház vizese kijött és azt állapította meg hogy nála a falban van eltörve a cső. A gondnok és a közös képviselő már hónapok óta nem csinál semmit. Kihez lehet fordulni ebben az esetben?

beázás

Tisztelt Ügyvédnő!

Érdeklődni szeretnék, h mit tehetek, ha a felső szomszéd folyamatosan leáztat. Legutóbb 2 nap alatt 3szor.Nem nyit ajtót, nem veszi fel a telefont. A Közös képviselő nagyon segítő kész, Őt beengedi a lakásába.
A szomszéddal sajnos nem lehet szót érteni..Szerinte nem Ő áztat, annak ellenére sem, hogy legutóbb szegény közös képviselő merte fel a vizet a kádja alól...
Hol lehet Őt feljelenteni?
Köszönettel
Ági

beázás

Tisztelt érdeklődők !

Beázásokról általában azt tudom mondani, hogy műszaki szakértői kérdés honnan ázik ha az kiderül onnan könnyű tovább lépni mert akkor vagy a szomszéd vagy a Társasház köteles az összeget megfizetni.

Üdvözlettel
Dr.Izsák Orsolya

Adatok élesítése

Keresse fel a Magyar Társasházkezelő nyilvántartó rendszert és élesítse adatait!